01. Ugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni posao kojim se obavezuje prodavac da na kupca prenese pravo svojine na nepokretnosti i da mu u tusvrhu preda nepokretnost a kupac se obavezuje da mu za to plati cenu u novcu. Nepokretnosti mogu biti: zemljište, poslovni prostori, stanovi, kuce, garaže i drugi građevinski objekti
Osnovni elementi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su pored nepokretnosti koja se prodaje i cena, predaja u posed, način plaćanja, saglasnost o uknjižbi, porez na imovinu i porez na prenos apsolutnih prava.
Predmet ugovora je nepokretnost, odnosno nekretnina koja se opisuje u ugovoru. Navode se broj katastarske parcele, izvod iz lista nepokretnosti, adresa, pozicija na kojoj se nekretnina nalazi (sprat stambene zgrade), opština i pravo svojine na nepokretnosti.
02. Isplata Kupoprodajne Cene
Ova odredba definiše način na koji će kupac isplatiti celokupan iznos za nepokretnost prodavcu. Kupac se obavezuje da će prodavcu isplatiti ugovoreni iznos odmah nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika. Isplata se vrši bankarskom transakcijom sa računa kupca na račun prodavca u skladu sa zakonom. Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma i to prema odredbi iz člana 36. ograničeno je gotovinsko poslovanje te je propisano da lice koje prodaje robu ili vrši uslugu u Republici Srbiji ne sme od stranke ili trećeg lica da primi gotov novac za njihovo plaćanje u iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti. Ograničenje važi i u slučaju ako se plaćanje robe i usluge vrši u više međusobno povezanih gotovinskih transakcija u ukupnom iznosu od 15.000 evra ili više u dinarskoj protivvrednosti.
Dakle, pod pretpostavkom da je cena nepokretnosti viša od 15.000 €, prodavac na “ruke” sme da primi svega do 15.000 €, dok preostali iznos mora da bude transferisan preko računa poslovne banke budući da je kršenje te odredbe propisano kao prekršaj za koji se plaća kazna za fizičko lice od 5.000 do 150.000 dinara.
03. Saglasnost na Uknjižbu
Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.
Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.
04. Predaja u Posed Nepokretnosti
Prodavac se obavezuje da će odmah nakon overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i isplate celokupne kupoprodajne cene predati nekretninu novom vlasniku, odnosno kupcu.
05. Dokumentacija o Nepokretnosti
Prodavac je obavezan da preda kupcu dokumentaciju koja predstavlja dokaz o pravu svojine na nepokretnosti i to u originalnim primercima.
06. Troškovi Overe Ugovora i Porez na Prenos Apsolutnih Prava
Ugovor o kupoprodaji treba da sadrži i troškove takse za overu ugovora i troškove prenosa sredstava sa računa kupca na račun prodavca, kao i troškove uknjižbe u katastru nepokretnosti, koje obično snosi kupac. Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. U slučaju docnje (kašnjenja) može se desiti da uđete u poreski prekršaj pa bi bilo dobro da se strogo držite vremenskih rokova.
Ono što se kod nas ustalilo kao praksa je da kupac umesto prodavca, plaća porez na prenos apsolutnih prava i to u roku od 15 dana po prijemu rešenja iz Poreske uprave.
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2, 5 posto. Celokupna procedura započinje podnošenjem poreske prijave kod nadležnog poreskog organa u mestu stanovanja prodavca. Obrazac koji popunjavate naziva se PPI4 obrazac i potrebno ga je pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću popuniti tačno i precizno.
Nakon zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku radi tranfsera novca na ime kupoprodajne cene, te uz potvrdu da je novac transferisan i da je cena u celosti isplaćena (isplata cene u celosti nije uslov za uknjižbu ali se često ugovara davanje clausule intabulandi tek nakon isplate cene) potrebno je podneti zahtev za uknjižbu pri katastru nepokretnosti.
07. Porez na Imovinu
Prodavac se obavezuje da će snositi porez na imovinu za nepokretnost koja je predmet ugovora o kupoprodaji do dana stupanja kupca u posed.
08. Overa Ugovora o Kupoprodaji Nepokretnosti
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležničkog zapisa, odnosno solemnizacijom ugovora. Za overu ugovora isključivo je nadležan notar na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Pre overe ugovora, notar je dužan da se uveri u tačnost podataka i da ugovorene strane upozna sa sadržajem ugovora. Notar overom ugovora daje punovažnost dokumenta u skladu sa zakonom.
09. Punomoćje o Kupoprodaji Nepokretnosti
Punomoćje je ovlašćenje za zastupanje koje vlastodavac daje punomoćniku. Punomoćje za prodaju nepokretnosti znači da punomoćnik može preduzimati samo one pravne radnje za koje ga je vlastodavac (davalac punomoćja) ovlastio punomoćjem. Dakle, punomoćjem se ovlašćuje treće lice da preuzima pravne radnje u ime prodavca ili kupca i može potpisati kupoprodajni ugovor umesto njega.
10. Predugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti
Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti prethodi glavnom ugovoru o kupoprodaji. Forma glavnog ugovora važi i za predugovor. Nakon potpisivanja predugovora, zaključenje glavnog ugovora se mora desiti u narednih 6 meseci.
11. Prezervacioni Ugovor o Kupoprodaji Nepokretnosti
Važno je znati da predugovor nije isto što i prezervacioni ugovor. Prezervacioni ugovor se potpisuje za datu kaparu pri rezervaciji nepokretnosti. Nakon toga sledi potpisivanje predugovora ili kupoprodajnog ugovora za stan ili kuću.
13. Rezervacioni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
Rezervacioni ugovor je forma ugovora, koji određeni investitori daju kao opciju svojim kupcima za novogradnju. On služi kao garancija rezervacije nekretnine kako se ista ne bi prodala ili kako bi se povukla iz sistema prodaje.
